Информация для дольщиков
Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства"
Банк России предупреждает о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия (Материал представлен Пресс-службой Банка России http://www.cbr.ru/press/pr/?file=638448820151365927BANK_SECTOR.htm
О специфике правоотношений, связанных с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве
При приобретении объекта долевого строительства по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее – соглашение об уступке) потенциальному участнику долевого строительства рекомендуется обращать внимание на разницу в сумме денежных средств, размещенных на счете эскроу, в соответствии с условиями договора, уступка прав требований по которому осуществляется, и объемом денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства лицу, осуществляющему такую уступку. Гражданину - участнику долевого строительства необходимо учитывать, что если цена договора участия в долевом строительстве ниже, чем подлежащая уплате в соответствии с соглашением об уступке, при неисполнении застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет возвращена исключительно сумма, размещенная на счете эскроу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, потенциальный участник долевого строительства при принятии решения о приобретении объекта недвижимости путем заключения соглашения об уступке должен оценить возможные риски, возникающие при неисполнении застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, а именно возврат денежных средств только в объеме, размещенном на счетах эскроу. Учитывая изложенное, Минстрой России предлагает контролирующим органам разместить соответствующие информационные сообщения о специфике правового механизма уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве на официальных сайтах таких органов в информационнотелекоммуникационной сети Интернет, а также иных платформах, обеспечивающих информирование заинтересованных лиц.
Порядок привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве контролируется государством!
Как выбрать надежного застройщика, привлекающего денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве?
1. Выберите застройщика, который является юридическим лицом (ЗАО, ОАО, ООО, ГУП) и имеет в наименовании «Специализированный застройщик»;
2. Зайдите на сайт единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф) и убедитесь в размещении застройщиком проектной декларации на указанном сайте;
3. Попросите предъявить застройщика оригиналы разрешения на строительство, проектной декларации, свидетельство о праве собственности или договора аренды земельного участка. Обратите внимание на то, что представленные документы выданы именно застройщику и что договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Застройщик, при отсутствии в открытой части единой информационной системы жилищного строительства, обязан предоставить для ознакомления любому гражданину учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
4. Зайдите на сайт Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области во вкладку «информирование подконтрольных субъектов» и посмотрите к какой категории риска отнесён застройщик на основании приказа Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области.
Что должен содержать договор участия в долевом строительстве
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет);
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ;
ВНИМАНИЕ!
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным.
Договор участия в долевом строительстве заключается только в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Оплата цены договора участником долевого строительства должна производиться только после его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Как не стать обманутым дольщиком
Вы собираетесь приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме и стать участником долевого строительства?
Не отдавайте деньги, если:
1. Застройщик гражданин или индивидуальный предприниматель.
2. Застройщик требует оплаты до регистрации договора участия в долевом строительстве в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, либо не желает регистрировать договор.
3. Застройщик предлагает подписать иную форму договора – договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли – продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости и т.д.
О незаконных способах привлечения денежных средств граждан
К существующим в настоящее время незаконным способам (серым схемам) привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах или иных объектах недвижимости можно отнести следующие договоры:
1. инвестирования (соинвестирования).
2. договоры о совместной деятельности (простого товарищества).
3. предварительные договоры участия в долевом строительстве, в том числе с одновременным заключением договора займа, купли – продажи векселей.
4. предварительные договоры купли – продажи строящейся недвижимости.
5. возможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам.
Последствием вступления гражданина в подобные правоотношения является то, что гражданин лишается гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Следует учесть, что:
- вексель содержит не обязательство застройщика передать конкретную квартиру, а сумму денежных средств, которую уплатил гражданин за данный вексель, поэтому в случае не добросовестности застройщика гражданин может потребовать только денежные средства от лица, которое выпустило данный вексель, кроме того, по истечению оговоренного срока обращения векселя, фирмы его выдавшей может уже не существовать.
- при заключении предварительного договора любого характера не исключена возможность, что застройщик в будущем откажется от заключения основного договора, и что квартира может быть продана дважды, кроме того, при продаже объекта (по договору купли – продажи) третьему лицу последний станет добросовестным покупателем, а инвестор будет лишен права требовать возврата ему профинансированной квартиры.
На что необходимо обращать внимание потенциальному участнику долевого строительства при приобретении объекта долевого строительства по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве
При приобретении объекта долевого строительства по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (далее – соглашение об уступке) потенциальному участнику долевого строительства рекомендуется обращать внимание на разницу в сумме денежных средств, размещенных на счете эскроу, в соответствии с условиями договора, уступка прав требований по которому осуществляется, и объемом денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства лицу, осуществляющему такую уступку.
Гражданину - участнику долевого строительства необходимо учитывать, что если цена договора участия в долевом строительстве ниже, чем подлежащая уплате в соответствии с соглашением об уступке, при неисполнении застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет возвращена исключительно сумма, размещенная на счете эскроу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, потенциальный участник долевого строительства при принятии решения о приобретении объекта недвижимости путем заключения соглашения об уступке должен оценить возможные риски, возникающие при неисполнении застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве, а именно возврат денежных средств только в объеме, размещенном на счетах эскроу.